แอร์บีเอ็นบี (AirBnB) ที่พักสีเทาในไทย เพราะอะไร?
ทำไม แอร์บีเอ็นบี (AirBnB) จึงกลายเป็นที่พักสีเทา
เหตุก็เพราะปัจจุบัน ยังไม่มีกฎหมายรองรับ ยกตัวอย่างเช่น ทุกวันนี้มีธุรกิจใหม่ๆเกิดขึ้นมากมาย อาทิ GRAB, UBER ต่างล้วนผิดกฎหมายไทยทั้งสิ้น
หลายต่อหลายคน มักจะนำอาคารชุด คอนโดมิเนียมที่ตนซื้อไว้เพื่อขายต่อหวังเก็งกำไร เป็นการลงทุนระยะสั้นวิธีหนึ่ง มาเข้าเป็นโครงข่าย AirBnB เพราะทำเงินให้ได้เป็นรายวัน และ ไม่ต้องเสียภาษี รับกันเน้นๆ แต่ปัญหาที่ตามมาคือ การนำอาคารชุดคอนโดมิเนียมมาให้เช่ารายวันนั้น ผู้เช่าบางส่วน ได้ไปกระทบสิทธิ์ของผู้อยู่อาศัยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม เช่น ส่งเสียงดัง แอบสูบบุหรี่ ไปใช้พื้นที่ใช้สอยส่วนกลาง ทั้งๆที่ไม่มีสิทธิ์ (เหตุเพราะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริง) เดินทางเข้าออกที่พักในยามวิกาล
มีผู้เขียนหลายท่าน เขียนไว้ว่า อาจผิดพระราชบัญญัติอาคคารชุด พ.ศ. 2522 ด้วย ผมได้ศึกษาเห็นว่า มีการกล่าวเกี่ยวกับเรื่องทรัพย์ส่วนบุคคลไว้ ดังนี้
“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
"ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุดที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
"เจ้าของร่วม" หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด
ส่วนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้น หลักกล่าวว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยมีข้อห้ามตามกฎหมายระบุไว้เพียง เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้
ซึ่งหมายความว่า เจ้าของห้องจะทำอะไรก็ได้ เป็นสิทธิของเจ้าของห้อง จะเห็นว่า ไม่มีการกล่าวไว้ถึง เงื่อนไขกรรมสิทธิ์ในห้องชุด แต่ อาจไม่ถูกใจเพื่อน้บาน และ การใช้ทรัพย์อย่างไรถึงจะผิด ตามที่นักเขียนหลายคนกล่าวอ้างว่า ผิดเพราะใช้ผิดวัตถุประสงค์ เป็นการมโน โดยปราศจากการตรวจสอบข้อกฎหมาย
สำหรับอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลที่กระทำได้นั้น มาตรา 49 (3) ให้อำนาจเฉพาะ การแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ได้ให้อำนาจนิติบุคคล ออกข้อบังคับอื่นในทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งนิติบุคคลหลายที่ได้กระทำไปเพราะเข้าใจผิดว่ากระทำได้ สรุป ออกไปแล้ว บังคับไม่ได้ครับ
เหตุที่ผิดกฎหมายไทยจริงๆแล้ว คงไปเกี่ยวกับการให้บริการเข้าพักเป็นแบบรายวัน ซึ่งตรงกับข้อกฎหมายของโรงแรม ดังนั้น จึงต้องปรับใช้ข้อกฎหมาย พระราชบัญญัติโรงแรม 2547 มาบังคับใช้ดังนี้
“โรงแรม” หมายความว่า สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน
การจะประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ต้องขออนุญาต และได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน เมื่อถามว่า ถ้าอย่างนั้นจะไปขอให้มันถูกต้องได้หรือไม่ คำตอบคือ ไม่มีทางเป็นไปได้ เหตุก็เพราะขาดคุณสมบัติตามความเหมาะสมกับลักษณะของโรงแรม
มีผู้เขียนหลายท่านบอก วิธีแก้ควรไปจดแจ้งเป็นโรงแรมให้ถูกต้อง อ่านแล้วกลิ้งตกโต๊ะไปเลยครับ เขาเรียกว่าเขียนแบบไม่ไปศึกษากฎหมาย ถ้าท่านมีห้องแบบที่ว่า ชาติหน้าก็จดไม่ได้
แถมยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากมาย เช่น ผู้จัดการต้องจัดให้มีการบันทึกรายการต่างๆ เกี่ยวกับผู้พักและจำนวนผู้พักในแต่ละห้องลงในบัตรทะเบียนผู้พักในทันทีที่มีการเข้าพัก โดยให้ผู้พักคนใดคนหนึ่งเป็นผู้ลงลายมือชื่อในบัตรทะเบียนผู้พัก ตรงนี้เป็นหลักแห่งความปลอดภัย ในเมื่อโฮส แทบไม่รู้จักผู้เช่าที่จองผ่าน AirBnB เลย และมักจะให้คนงานนำกุญแจไปให้ ย่อมเสี่ยงต่อการประกอบอาชญากรรม เป็นอันตรายต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมท่านอื่น และอาจเป็นอันตรายถึงอาคาร หากมีเป้าประสงค์ในการก่อจรากรรมและก่อความไม่สงบ
หากท่านเป็นโฮสที่เข้าโครงการนี้ ท่านเคยทำบัตรทะเบียนบันทึกผู้เข้าพัก และเก็บรักษาไว้หรือไม่ คำตอบน่าจะมีอยู่ในใจ คือ ไม่สนใจ เพราะ AirBnB ได้เก็บประวัติสมาชิกไว้แล้ว ซึ่งคงไม่ต้องพูดถึงการส่งสำเนาทะเบียนผู้พักในแต่ละวัน ผมย้ำนะครับ ในแต่ละวัน ให้นายทะเบียนทำใบรับมอบเป็นสำคัญ ยิ่งไม่มีทางใช่มั๊ยครับ
เรื่องภาษีเงินได้ อันนี้รับประทานฟรี ไม่ต้องเสียภาษ