แอร์บีเอ็นบี (AirBnB) ที่พักสีเทาในไทย

แอร์บีเอ็นบี (AirBnB) ที่พักสีเทาในไทย เพราะอะไร?

แอร์บีเอ็นบี (AirBnB) ที่พักสีเทาในไทย

ทำไม แอร์บีเอ็นบี (AirBnB) จึงกลายเป็นที่พักสีเทา

เหตุก็เพราะปัจจุบัน ยังไม่มีกฎหมายรองรับ ยกตัวอย่างเช่น ทุกวันนี้มีธุรกิจใหม่ๆเกิดขึ้นมากมาย อาทิ GRAB, UBER ต่างล้วนผิดกฎหมายไทยทั้งสิ้น


แอร์บีเอ็นบี (AirBnB) ที่พักสีเทาในไทย

หลายต่อหลายคน มักจะนำอาคารชุด คอนโดมิเนียมที่ตนซื้อไว้เพื่อขายต่อหวังเก็งกำไร เป็นการลงทุนระยะสั้นวิธีหนึ่ง มาเข้าเป็นโครงข่าย AirBnB เพราะทำเงินให้ได้เป็นรายวัน และ ไม่ต้องเสียภาษี รับกันเน้นๆ แต่ปัญหาที่ตามมาคือ การนำอาคารชุดคอนโดมิเนียมมาให้เช่ารายวันนั้น ผู้เช่าบางส่วน ได้ไปกระทบสิทธิ์ของผู้อยู่อาศัยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม เช่น ส่งเสียงดัง แอบสูบบุหรี่ ไปใช้พื้นที่ใช้สอยส่วนกลาง ทั้งๆที่ไม่มีสิทธิ์ (เหตุเพราะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริง) เดินทางเข้าออกที่พักในยามวิกาล

มีผู้เขียนหลายท่าน เขียนไว้ว่า อาจผิดพระราชบัญญัติอาคคารชุด พ.ศ. 2522 ด้วย ผมได้ศึกษาเห็นว่า มีการกล่าวเกี่ยวกับเรื่องทรัพย์ส่วนบุคคลไว้ ดังนี้


“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย

"ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุดที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม

"เจ้าของร่วม" หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด


ส่วนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้น หลักกล่าวว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยมีข้อห้ามตามกฎหมายระบุไว้เพียง เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้

ซึ่งหมายความว่า เจ้าของห้องจะทำอะไรก็ได้ เป็นสิทธิของเจ้าของห้อง จะเห็นว่า ไม่มีการกล่าวไว้ถึง เงื่อนไขกรรมสิทธิ์ในห้องชุด แต่ อาจไม่ถูกใจเพื่อน้บาน และ การใช้ทรัพย์อย่างไรถึงจะผิด ตามที่นักเขียนหลายคนกล่าวอ้างว่า ผิดเพราะใช้ผิดวัตถุประสงค์ เป็นการมโน โดยปราศจากการตรวจสอบข้อกฎหมาย


สำหรับอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลที่กระทำได้นั้น มาตรา 49 (3) ให้อำนาจเฉพาะ การแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ได้ให้อำนาจนิติบุคคล ออกข้อบังคับอื่นในทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งนิติบุคคลหลายที่ได้กระทำไปเพราะเข้าใจผิดว่ากระทำได้ สรุป ออกไปแล้ว บังคับไม่ได้ครับ


เหตุที่ผิดกฎหมายไทยจริงๆแล้ว คงไปเกี่ยวกับการให้บริการเข้าพักเป็นแบบรายวัน ซึ่งตรงกับข้อกฎหมายของโรงแรม ดังนั้น จึงต้องปรับใช้ข้อกฎหมาย พระราชบัญญัติโรงแรม 2547 มาบังคับใช้ดังนี้

“โรงแรม” หมายความว่า สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน

การจะประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ต้องขออนุญาต และได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน เมื่อถามว่า ถ้าอย่างนั้นจะไปขอให้มันถูกต้องได้หรือไม่ คำตอบคือ ไม่มีทางเป็นไปได้ เหตุก็เพราะขาดคุณสมบัติตามความเหมาะสมกับลักษณะของโรงแรม

มีผู้เขียนหลายท่านบอก วิธีแก้ควรไปจดแจ้งเป็นโรงแรมให้ถูกต้อง อ่านแล้วกลิ้งตกโต๊ะไปเลยครับ เขาเรียกว่าเขียนแบบไม่ไปศึกษากฎหมาย ถ้าท่านมีห้องแบบที่ว่า ชาติหน้าก็จดไม่ได้


แถมยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากมาย เช่น ผู้จัดการต้องจัดให้มีการบันทึกรายการต่างๆ เกี่ยวกับผู้พักและจำนวนผู้พักในแต่ละห้องลงในบัตรทะเบียนผู้พักในทันทีที่มีการเข้าพัก โดยให้ผู้พักคนใดคนหนึ่งเป็นผู้ลงลายมือชื่อในบัตรทะเบียนผู้พัก ตรงนี้เป็นหลักแห่งความปลอดภัย ในเมื่อโฮส แทบไม่รู้จักผู้เช่าที่จองผ่าน AirBnB เลย และมักจะให้คนงานนำกุญแจไปให้ ย่อมเสี่ยงต่อการประกอบอาชญากรรม เป็นอันตรายต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมท่านอื่น และอาจเป็นอันตรายถึงอาคาร หากมีเป้าประสงค์ในการก่อจรากรรมและก่อความไม่สงบ


แอร์บีเอ็นบี (AirBnB) ที่พักสีเทาในไทย

หากท่านเป็นโฮสที่เข้าโครงการนี้ ท่านเคยทำบัตรทะเบียนบันทึกผู้เข้าพัก และเก็บรักษาไว้หรือไม่ คำตอบน่าจะมีอยู่ในใจ คือ ไม่สนใจ เพราะ AirBnB ได้เก็บประวัติสมาชิกไว้แล้ว ซึ่งคงไม่ต้องพูดถึงการส่งสำเนาทะเบียนผู้พักในแต่ละวัน ผมย้ำนะครับ ในแต่ละวัน ให้นายทะเบียนทำใบรับมอบเป็นสำคัญ ยิ่งไม่มีทางใช่มั๊ยครับ


เรื่องภาษีเงินได้ อันนี้รับประทานฟรี ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ไม่ต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่ เพราะไม่ต้องออกใบเสร็จ โฮสไม่มีตัวตน รัฐบาลติดตามไม่ได้ แล้วรัฐบาลที่ไหนจะยอมท่าน


หากท่านเป็นเจ้าของอาคารชุดที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วม ย่อมต้องเจอปัญหาข้างตน มักจะมีปัญหาหงุดหงิดกับผู้เข้าพักมากหน้าหลายตา หลายเชื้อชาติ บางท่านเป็นหว่งเรื่องการใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน


วันหนึ่งหากถูกตรวจสอบได้ว่าให้บริการเข้าพักรายวัน ท่านย่อมถูกดำเนินคดีทางกฎหมาย โทษทางกฎหมายเรื่องนี้นั้นเป็นการดำเนินคดีอาญาทีเดียว หากไม่โดนฟ้องเป็นคดีขึ้นโรงขึ้นศาลย่อมไม่เข็ด ทางที่ดี อย่าโดนดีกว่า แต่อย่างว่านะครับ นิติฯ และเพื่อบ้านเขาคงไม่ยอม เมื่ออ่านตรงนี้แล้ว เมื่อไม่มีกฎหมายมารองรับท่าน ถึงท่านจะยืนเถียงคอเป็นเอ็น ย่อมไม่ทำให้ชนะ


ในต่างประเทศ AirBnB ที่เข้าโครงการ มักจะเป็นอาคารของตนเอง แบ่งให้เช่าชั้นบน เหมือนกับเดิมเคยใช้เช่าระยะยาว แต่เปลี่ยนเป็นให้เช่าระยะสั้นแทน ในเมื่ออาคารเป็นของตนเอง ย่อมไม่ไปกระทบสิทธิ์ใคร ย่อมไม่มีใครฟ้อง ส่วนข้อเท็จจริง เขาจะเสียภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่รียกว่า city tax หรือไม่นั้น ผู้เขียนไม่ได้ศึกษาไปถึง แต่เท่าที่ดูจากบันทึกประวัติการชำระเงินของผู้เขียน ไม่มีระบุไว้เลย


แอร์บีเอ็นบี (AirBnB) ที่พักสีเทาในไทย


ในเมื่อรัฐบาลมองไม่เห็นความจำเป็นที่จะไปแก้กฎหมายเพื่อรองรับธุรกิจเล็กๆแบบนี้ นั่นก็หมายความว่า ท่านกำลังนับถอยหลัง วันที่นายทะเบียนของรัฐ ฟ้องท่านเป็นจำเลย แต่ก็ดีนะครับ ผมแนะนำให้สู้คดีจนครบ 3 ศาล เพื่อให้เป็นบรรทัดฐานต่อผู้อื่นต่อไป


#แอร์บีเอ็นบี #ที่พักสีเทา #AirBnB #อาคารชุด #กรรมสิทธิ์ร่วม


ดู 77 ครั้ง